万科被列房管局黑名单:政府审批跟不上只能铤而走险

万科被列房管局“黑名单”背后

政府审批跟不上销售计划

继碧桂园后，日前，万科在武汉也因无证售房，被当地房管局列入开发企业不良信用档案黑名单，尽管业内人士认为，此举对房企日后在武汉开发销售项目并无实质影响，但这对一向以规范自律的龙头房企而言，并不光彩。

据记者了解，万科不惜冒着违规风险急于卖房的背后，是万科在武汉销售额第一的宝座上连坐四年，今年突被保利夺走，销售压力骤增后的主动出击。而碧桂园在今年国庆期间，就已放话要完成千亿销售目标，彰显出争分夺秒抢客的急切心态。

多位上市房企内部人士告诉记者，房企对拿地到销售有严格的时间限制，而地方政府的审批速度，有时往往跟不上开发商的步伐，导致开发商不能如期拿证卖房，只能铤而走险打擦边球。

万科上“黑名单”

12月以来，武汉市房管局接连将万科金域蓝湾D5#、F2#楼，碧桂园生态城8#楼记入开发企业不良信用档案，原因是未取得《商品房预售许可证》就违规销售。

政府将两大销售过千亿的龙头房企列入黑名单的情况，实属罕见。这在武汉一房地产业内资深人士看来，是地方政府杀一儆百，为行业自律敲响警钟。从11月起，武汉开始对调控念起紧箍咒，并在11月22日出台了“汉七条”，要求严肃查处违规销售行为。

这让向来以透明规范自省的万科也未幸免，对此，武汉万科公司并不愿多言，仅表示是一个偶然事件。

对于当事双方，武汉市房管局并不愿置评。但在武汉业内人士看来，不良信用档案只是一种行为规范，对开发商的项目销售开发，以及今后在武汉拿地并不会构成直接影响，毕竟政府对房地产商为地方财政和GDP所做的贡献心知肚明，尤其是龙头房企。

上述武汉业内资深人士分析，尽管政府承诺会对违规销售行为做出检查，但万科、碧桂园的无证售房发生在一两个月前，而政府直至12月才做出行政处罚，且公示就一句话，也说明政府并非真心要惩处开发商。

“如果不是媒体对高价楼盘曝光，政府也不会为难房企，但已经曝出来了，政府必须给老百姓一个交代，也撇清自己的责任。”上述知情人士直言，表面上政府会监督处置，但私底下双方关系依旧融洽。

“这其实是场误会。”一位了解碧桂园生态城项目内情的人士告诉记者，该盘有十多栋楼一齐开盘，除8号楼外，其余都拿到了预售证，但因8号楼属于，位置最好，客户看中后问起为何不卖，并提出能否提前登记预订。

“房管局原定在11月初发证给生态城，但媒体不断施压后，政府推迟了发证计划。”该知情人士透露，8号楼的预售证，相隔一个月后才尘埃落定发下来。

今年9月，碧桂园在山东威海的十里金滩项目，也被曝出没有拿到预售许可证，收取客户定金的问题。碧桂园回应，因开盘当天销售火爆，其中未取得预售证的房子属于临时加推预订。

“全部没有预售证就卖肯定不行，但如果卖五六栋，只有一两栋没拿证，也可以混合着卖，这个很常见。”深圳一上市房企营销负责人说，购房者也早已习以为常。

急卖与慢批

实际上，无证售房的背后，正是开发商急于快速销售运转与政府审批速度无法匹配的问题。

上述深圳上市房企营销负责人告诉记者，追求现金流的开发商都会要求拿地9个月至1年内必须开盘，有的上市房企更短，要求6-8个月推出来，但地方政府的审批速度往往跟不上，有时还需让位于调控。

据碧桂园内部人士透露，碧桂园对开发项目从拿地到开盘有严格的时间规定，如首期大多是别墅、洋房，要求6-8个月即开盘，而高层住宅需要一年，广东要求别墅封顶才能发放预售证，高层住宅则需建成三分之二，拿证时间更慢。

而万科对项目开发奉行“5946”原则，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出四成、产品必须六成是住宅。

上述武汉业内资深人士透露，过去三四年，万科在武汉均保持着销售第一，但今年因为产品分布问题，被保利超过，销售压力骤增。

“万科过去的风格都是开发城市郊区的楼盘，今年却在汉口市中心有个项目，因涉及拆迁改造，开发进度慢，直到今年11月才入市，这可能影响了万科在武汉的销售计划。”该业内资深人士认为，尤其对地方公司而言，年底迫切需要冲任务，否则年终奖受影响。

而碧桂园在国庆后更是铆足劲要全面冲刺千亿目标，难以掩饰争分夺秒抢客户的心态。“碧桂园今年业绩翻倍，快跑过程中，难免会有些不守规矩。”深圳某龙头房企人士评价认为，尤其是对地方销售人员而言，以业绩考核导向为主，卖房是终极目标。

碧桂园内部人士也称，碧桂园一向是快速周转，从不藏着掖着，该推的推，毕竟今天不知道明天的行情。

事实上，碧桂园与万科的产品定位均以刚需为主，并非高价盘，一般不会成为政府调控的目标。

碧桂园内部人士告诉记者，一线城市确实存在对高价盘不发预售证的情况，即便发了也不允许网签，但碧桂园除了在广州番禺外，在一线城市都没其它项目，公司80%的项目位于不限购不限贷的城市，而在双限的城市，碧桂园项目位于郊区居多，又不属于政府重点调控的对象，因此很少遇到因为调控而不发预售证的情况。

“开发商无证销售，一般是政府已经提前告诉你，哪天可以拿到预售证，但由于种种原因，最后被耽搁，而开发商可能等不及，就提前张罗营销了。”一龙头房企内部人士告诉记者，严格说来，并非为了早卖，而是为了早宣传，在正式开卖之前造势，尤其是小开发商，蓄客期可能更长。

2013年只剩下了不到一个月的时间，各地楼市均出现了不同程度的“降价促销”。

北京美联市场研究部高级经理张磊告诉记者，面对未来不确定的政策环境，“高周转”成为房企目前的普遍共识，大部分房企都选择尽快回款，以增加企业应对风险的筹码，。

据某网站数据，在其11月调查的北京100个重点楼盘中，15个楼盘报价下跌，降价楼盘相比10月有所增加，降价幅度都超过了5%。不仅在北京，广州多个楼盘也出现了打折促销现象。

经纬研究中心数据显示，广州十区两市11月份新建商品住宅签约套数前20名的楼盘中，有8个项目签约均价环比下跌。

值得注意的是，除了一线城市之外，12月份西安、大连、长沙、唐山、潍坊等城市也开始出现打折力度不一的在售楼盘。

对于年底多地出现楼盘打折促销的原因，一家上市房企的相关负责人表示，一是临近年底，房企对于资金的需求较高，需快速回笼资金实现高周转；二是冲刺全年定下的销售目标，使业绩报表更好看；三是目前楼市虽处于“暖冬”，但政策的不确定性会让一些房企适当降低一些利润率，从而以价换量；四是开发商在年底愿意通过打折促销加速一些项目尾盘的去化。

泰禾集团总裁助理品牌总监沈力男在接受记者采访时表示，年底打折促销，是房企的营销手段之一。对于未完成年度销售目标的企业，团队压力比较大，所以选择快速回笼资金。对于已完成销售目标的房企，如果选择“大干快上”，业绩上会锦上添花，并且上市房企要给股东、市场一个交代。

上海某房地产研究院研究员严跃进认为，2013年上半年房企销售业绩普遍较好，但下半年以来，部分城市频频在政策上加码，打乱了置业者的购房计划，并影响了此类市场中的房企销售节奏。同时，在部分城市高端项目预售证发放进一步严格等背景下，房企库存去化节奏被打乱。“从全局出发，此类房企势必要求中低端楼盘项目加大促销力度，以通盘考虑实现企业年度资金的回笼计划。”他说。