卓越100指数 | 北京4月报：商住限购风声下 “银四”成交创5年新高

4月份北京楼盘仅商品住宅不含保障房与自住房就实现成交14990套，环比增加64%，同比增加233%，这一成交量也创造了自2010年12月以来的64个月新高。

观点地产 对于绝大多数城市来说，2016年的4月份都是一个红火的“银四”，即使是限购收紧风声频出的首都北京也是如此。

机构统计数据显示，2016年4月份，北京市商品房共成交16812套，同比大幅上涨149%；成交面积162.04万平方米，同比涨幅达115%；成交均价31349元/平方米，同比上涨18%。

其中，4月份北京仅商品住宅不含保障房与自住房就实现成交14990套，环比增加64%，同比增加233%，这一成交量也创造了自2010年12月以来的64个月新高。

对于首都北京来说，明年“大七环”都要打通了，豪宅对其而言更是再常见不过了，但市场蛋糕似乎还有争夺余地，万科、绿地、中骏等“新丁”也开始扎堆进入京城豪宅市场分一杯羹。

事实上，北京房地产市场于4月最受关注的莫过于“北京城市副中心”通州将要限购商住项目的风声。随着本轮商住限购风声的刺激，北京商住类项目成交更是极度“火爆”，整个4月份，北京商住市场成交量达9691套，同比上涨幅度达到1066%。

其中，位于通州台湖镇的东亚·尚品台湖更是实现单周3339套的成交量，东亚新华也由此成为北京4月销售“黑马”，摘得4月北京区域房地产销售额排名桂冠。

“黑马”东亚新华单盘销售35亿

见惯首开、万科、中海等常客，卓越100指数4月北京区域房地产销售金额TOP10的排名中出现了一位抢眼的“稀客”——东亚新华。其4月份凭借东亚·尚品台湖项目即获得3339套成交量，成交面积达15.02万平方米，总成交金额约34.8亿元。

与此同时，东亚新华4月份还有东亚印象台湖、东亚五环国际为其贡献了7.12亿元及1.29亿元销售额。

另有数据统计称，加上一季度的成交，今年前4个月东亚·尚品台湖的销售额已高达39.17亿元，总共成交量3893套。若算上东亚印象台湖11.21亿元的销售额，东亚新华今年1-4月的销售额就已达到50.38亿元。

对于这家一个月单盘成交逾3000套，布局国内外12个城市和地区，且官“热销项目”一栏就有17个项目的公司，早在2011年就有报道指出，东亚新华的实际控制人其实是黄光裕妹妹黄燕虹的丈夫张志铭。

单就项目本身而言，受到通州“北京城市副中心”概念的加持，以及通州近期沸沸扬扬的“商住限购”风声影响，位于通州台湖的东亚·尚品台湖作为产权50年的商住项目自是成绩不俗。资料还显示，东亚·尚品台湖不限购产品中最小户型总价74万，该总价在17号线经过区域中属于最低价格，另外项目距离北京环球主题公园不远。

除此以外，4月份北京住宅项目单盘销售位居榜首的还有朝阳区的远洋·LA VIE以及山水文园项目，销售金额分别为11.97亿元、11.83亿元，远洋与山水文园也以此分别进入卓越100指数4月北京区域房地产销售金额TOP10。

首开、万科此次虽没能登顶，但销售额排名依然位于前列；而绿地凭借绿地中央广场·通州、北京绿地中心、绿地启航国际·诺亚方舟等项目录得逾24亿销售额，成功进入前三位置，其中，商住办项目——绿地中央广场·通州更是录得近22亿元的销售额，而“通州”依然是不容忽略的关键词。

商住限购风声下成交“火爆”

无论是从上述的成交排名还是北京整体成交数据看，4月份北京房地产市场都不可谓不“火爆”，其中的一大因素就是受“北京城市副中心”通州将要限购商住产项目的风声影响。

事实上，早在被确定为北京城市副中心之后，通州的交投量已明显上涨，随着本轮商住限购风声的刺激，北京楼市成交创下新高，商住类项目成交量更是“疯涨”。

4月21日，北京媒体报道，北京通州区关于商住限购的细则已经基本确定，将于22日正式实施，未来通州商住公寓、写字楼、商业办公等项目也将受到限购限贷的制约。对于限购内容，与此前盛传的限购政策内容基本一致，主要集中在信贷政策、购房资格认定以及销售方式等3个方面予以进一步限制。

虽然“限购”靴子未于4月22日落地，但就在风声传出的当周，根据亚豪君岳会数据统计，4月18日-4月24日，北京商住产品就实现成交5427套，占当周商品住宅成交比例的80%，而这其中，通州区商住产品共实现成交4698套，在全体商住成交中占比近九成。东亚·尚品台湖更是实现单周3191套的成交量。

受此影响，整个4月份，北京商住市场成交量高达9691套，同比上涨幅度达到1066%；成交面积55.56万平方米，同比涨幅亦达到973%；成交均价27425元/平方米，同比上涨5%；全市商住市场成交金额152.39亿元，同比增加1030%。

截至4月底，北京商住市场新增供应2426套，同比上升192%；目前存量46849套。

有分析指出，通州商住的成交集中暴涨，主要是受到商住限购传言的刺激。通州商住限购的“靴子”落下之前，该区域商住类产品仍将持续高涨，直至限购落地才会告一段落。

另外，刚刚过去的五一小长假同样为北京楼市创下多项纪录。

亚豪机构统计数据显示，2016年五一小长假期间北京商品住宅不含保障房与自住房共实现成交807套，成交面积8.88万平方米，这一成交量也创造了近三年“五一”小长假的新高。从价格来看，2016年“五一”小长假期间北京商品住宅成交均价达34005元/平方米，这一成交价格也创造了历史同期新高。

豪宅“老将新兵”扎堆激战

北京楼市似乎始终逃不出豪宅的“包围圈”，因为2016年北京将有70个顶豪项目同期销售。

中原地产统计数据显示，北京11个楼面价超5万元/平方米项目，未来房价预期约为15万元/平方米，与此同时，有21个项目售价将达到每平方米10万元以上，若再加上部分老项目，未来北京待售、在售“10万元+”项目将达到50个，总房源将超过3000套。

4月份，山水文园就以11.83亿元的成交额排在住宅单盘销售额前列；泛海国际推出5000万+顶豪公寓也录得不俗的成交，有消息还称，加上其它3000万+的成交，该项目4月份总计销售额超过10亿元；而金力地产则以一套单位实现收金1.2亿元，刷新北京公寓总价记录，超过了2010年NAGA上院一顶层复式公寓1.1亿元的单套成交记录。

此外，龙湖西宸原著、中海金玺公馆、首开·熙悦尚郡、融创使馆壹号院、招商臻园等等老牌豪宅项目仍在热卖，而新一波的房企们也宣告要来分一杯羹。

4月26日晚上，北京万科总经理刘肖出现在北京万科春季新品发布会现场，这场发布会主题为“作品时代”，其中作为刘肖“曼哈顿计划”的首个作品大都会79号亮相。北京万科如是介绍——大都会79号位于北京亚奥核心区，面向城市核心最顶级的高净值人群，是“北京万科产品线中城市豪宅的顶级配置”。

无独有偶，4月26日，以开发超高层项目见长的绿地集团亦在北京进行豪宅产品的发布，“2016绿地集团京津冀新品发布会”介绍，位于大兴黄村的“绿地?海珀云翡”是其在北京的首个雅奢豪宅项目，而这也意味着绿地集团住宅产品系的最高端品牌“海珀系”将加入北京豪宅市场的“激战”中。

另悉，中骏今年2月以39.48亿、配建5万平公租房代价晋身的门头沟区龙泉镇MC00-0003-0026等地块，4.1万元/平方米的楼面价远远超出同区域在售项目均价，目前已确定案名为“中骏·西山天璟”。

分析指出，2016年以来北京土地供应已达到历史低点，这必将推高地价，即使北京政府重拾“7090”政策以期增加中小套型供应来缓解市场全面高端化局面，但“面粉”的局面让房企不得不通过高定价等手段追求高利润。